En me promenant dans le centre-ville de Toronto dernièrement, j’ai remarqué quelque chose de révélateur. Les grues de construction parsèment encore notre horizon, mais les promoteurs avec qui j’ai discuté ont un ton différent de celui d’il y a un an. Il y a de la prudence dans leurs voix lorsqu’ils parlent de nouveaux projets.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement a récemment publié des conclusions qui confirment ce que plusieurs dans notre ville ressentent déjà. Les mises en chantier à travers le Canada devraient diminuer jusqu’en 2028. Pour Toronto, ça signifie des changements importants dans le fonctionnement de notre marché immobilier au cours des prochaines années.
Après une forte croissance en 2025, la tendance nationale s’inverse. Les coûts de construction élevés serrent la vis aux constructeurs. Les conditions de financement se sont considérablement resserrées. La demande a faibli dans des secteurs clés. Plusieurs promoteurs remettent tout simplement leurs projets à plus tard en attendant que les conditions s’améliorent.
Le marché des condos de Toronto raconte l’histoire la plus spectaculaire. Les préventes de nouvelles unités ont chuté drastiquement dans notre ville. C’est important parce que les promoteurs doivent habituellement vendre un gros pourcentage d’unités avant que les banques acceptent de financer la construction. Sans ces préventes, les projets sont retardés ou carrément annulés.
J’ai parlé récemment avec un promoteur dans le secteur de King West qui m’a expliqué le problème. Sa firme a des plans pour une tour à usage mixte mais n’arrive pas à obtenir de financement. Les préventes n’ont pas atteint le seuil exigé par les prêteurs. Le projet est dans les limbes pendant que les coûts continuent d’augmenter.
Le rapport de la SCHL souligne plusieurs facteurs qui pèsent sur la construction. L’incertitude économique arrive en tête de liste. Les inventaires croissants de maisons invendues créent de l’hésitation chez les constructeurs. Personne ne veut ajouter de l’offre quand les unités existantes ne se vendent pas. La chute marquée des préventes de condos aggrave le problème.
Ce ralentissement pourrait affaiblir le pipeline de nouvelles habitations prévues pour les acheteurs torontois. Quand des projets sont retardés aujourd’hui, ça veut dire moins d’options de logement dans quelques années. L’impact se répercute dans le temps.
L’activité du logement à travers le Canada diverge selon les régions. L’Ontario et la Colombie-Britannique devraient voir la construction et les ventes demeurer sous les moyennes historiques. Pendant ce temps, les marchés des Prairies et du Québec devraient rester plus forts. Toronto se retrouve dans la catégorie plus lente aux côtés de Vancouver.
Mike Moffatt offre une perspective intéressante sur notre situation. En tant qu’expert en logement et directeur fondateur de l’initiative Missing Middle, il voit des opportunités malgré les défis. Il croit que les prochaines années vont en fait avantager les locataires à Toronto.
Beaucoup d’inventaire locatif arrive sur le marché en ce moment. Les cibles fédérales d’immigration ont été réduites. Le nombre d’étudiants internationaux a été coupé. Cette combinaison signifie plus d’unités locatives qui courent après moins de locataires potentiels.
Moffatt a expliqué à iPolitics que les promoteurs adoptent une approche d’attentisme avec les projets de condos. Mais les locataires pourraient voir une meilleure abordabilité d’ici là. Les taux d’inoccupation devraient augmenter, donnant aux locataires actuels un pouvoir de négociation qu’ils n’ont pas eu depuis des années.
J’ai déjà entendu des preuves anecdotiques qui soutiennent cette tendance. Une amie a récemment négocié une réduction de loyer au renouvellement de son bail. Son propriétaire préférait garder une bonne locataire plutôt que de risquer un logement vacant. Ce scénario était presque impensable il y a deux ans.
Les loyers au Canada ont en fait diminué pendant dix-sept mois consécutifs. Cependant, Moffatt a noté un risque potentiel. Si les loyers baissent trop, ils pourraient ne pas justifier la construction de nouvelles unités d’appartements. Les promoteurs doivent voir des rendements viables sur leurs investissements.
La SCHL a aussi rapporté quelque chose que j’ai observé personnellement. Certains ménages retardent leur départ du foyer familial. Les coûts élevés du logement et les perspectives d’emploi incertaines gardent les gens plus longtemps avec leur famille ou leurs colocataires. L’agence appelle ça la « formation de ménages supprimée », et ça aide à atténuer la pression sur les marchés locatifs.
Les perspectives économiques plus larges du Canada ajoutent une autre couche de complexité. La SCHL prévoit une croissance économique de moins de un pour cent en 2026. Les tensions commerciales, les dépenses de consommation faibles et l’incertitude des entreprises contribuent toutes à ces prévisions léthargiques.
Kevin Hughes, économiste adjoint à la SCHL, a dit que l’agence surveille de près le renouvellement de l’accord commercial Canada-États-Unis-Mexique cet été. Personne ne sait si les Canadiens feront face à des prix plus élevés en conséquence. Cette incertitude plane sur les décisions de planification dans toutes les industries, incluant le logement.
Hughes a ajouté que les perspectives modestes de croissance du Canada dépendent en partie du déploiement comme prévu des grands programmes de dépenses gouvernementales. Des retards dans ces projets pourraient ralentir davantage la croissance. Les initiatives gouvernementales comptent plus que d’habitude quand l’activité du secteur privé traîne de la patte.
Ottawa a poussé de nouvelles politiques visant à augmenter l’offre de logements. L’initiative Construire des logements au Canada représente le plus récent effort du gouvernement fédéral. Cette nouvelle agence se concentre sur la construction de logements abordables à travers le pays.
Le mois dernier, le gouvernement fédéral a annoncé que Construire des logements au Canada avait conclu six partenariats. Ceux-ci incluent des ententes avec Ottawa, la Nouvelle-Écosse, le Québec, et un accord tripartite avec le Nunavut et Nunavut Tunngavik Incorporated. Ensemble, ils représentent plus de 7 500 nouvelles habitations.
Les partenariats impliquent des organismes sans but lucratif, des organisations autochtones et des promoteurs privés. C’est une tentative de coordonner différents secteurs vers un objectif commun. Reste à voir si cette approche s’avère efficace.
Les conservateurs soutiennent que le gouvernement devrait adopter une approche différente. Scott Aitchison, le porte-parole du parti en matière de logement, croit que réduire les obstacles à la construction compte plus que de nouvelles bureaucraties. Il a pointé les taxes, frais et charges gouvernementaux comme des facteurs majeurs qui font grimper les coûts.
Dans des marchés dispendieux comme Toronto, ces coûts ont un impact significatif sur les prix finaux. Aitchison a dit que les efforts devraient se concentrer sur la réduction des coûts et l’accélération des processus d’approbation locaux. Sa phrase-choc a capturé la position conservatrice de façon succincte : « On doit arrêter de construire des bureaucraties et commencer à construire des maisons. »
En me promenant dans les quartiers de Toronto, la tension entre ces approches devient visible. Certains secteurs ont désespérément besoin de nouveaux logements mais font face à de longs processus d’approbation. D’autres secteurs ont les approbations mais n’arrivent pas à obtenir de financement. D’autres encore ont les deux mais ne peuvent pas faire marcher les projets financièrement.
Le rapport de la SCHL reconnaît que des ralentissements de construction à court terme peuvent survenir même durant des pénuries de logements plus larges. L’offre de logements s’ajuste lentement par nature. Les projets prennent des années à planifier et construire. Les déséquilibres temporaires entre l’offre et la demande sont courants.
Pour les résidents de Toronto, ça signifie naviguer un paysage complexe. Les locataires pourraient trouver des conditions améliorées au cours des prochaines années. Les acheteurs potentiels pourraient faire face à des options limitées. Les propriétaires actuels pourraient voir les prix se stabiliser ou diminuer selon leur quartier spécifique.
L’industrie de la construction elle-même fait face à des décisions difficiles. Les constructeurs doivent équilibrer la faiblesse actuelle du marché contre les besoins de logement à long terme. Se tromper dans ce calcul dans un sens ou l’autre comporte des conséquences.
Alors que je couvre l’évolution de l’histoire du logement à Toronto, une chose devient claire. Les récits simples ne captent pas le portrait complet. Notre marché reflète les tendances nationales tout en maintenant des caractéristiques locales distinctes. Les prochaines années vont tester si les interventions politiques peuvent améliorer de façon significative les résultats en matière de logement.
