Les conseillers municipaux de Calgary posent des questions difficiles sur l’étalement urbain que les conseils précédents ont évitées pendant des décennies.
La facture arrive à échéance. Et elle est énorme.
Le 11 mars, le comité des infrastructures du conseil a examiné quatre demandes pour de nouveaux quartiers en périphérie de la ville. Cinq autres sont à venir. La plus importante demande, Providence dans le sud-ouest, ajouterait environ 9 600 logements à l’extérieur du périphérique.
Le coût? Environ 582 millions de dollars pour les infrastructures. Pas tout d’un coup, mais quand même substantiel.
Seulement 42% de ce coût est admissible aux redevances des promoteurs. Le reste tombe sur les contribuables.
Cela se produit alors que l’hôtel de ville se démène pour rattraper le retard sur les infrastructures défaillantes partout à Calgary. L’administration a indiqué au conseil que répondre aux besoins en infrastructures de la ville coûtera environ 49 milliards de dollars au cours de la prochaine décennie.
C’est bien milliards avec un M.
Je couvre la politique municipale à Calgary depuis des années. J’ai vu des conseils approuver des développements de banlieue avec un examen minimal. Ce conseil est différent. Ils posent des questions difficiles sur les coûts, la durabilité et si l’étalement sans fin a du sens financièrement.
Environ 18 milliards de dollars d’actifs municipaux sont en mauvais ou très mauvais état. Cela inclut 1,7 milliard de dollars d’actifs critiques à risque de défaillance catastrophique.
Conduites d’eau. Ponts. Traversées de rivière pour les eaux usées.
Steve Wyton gère la gestion des actifs pour la ville. Il a brossé un tableau sombre pour les conseillers en février. Une traversée de rivière draine les égouts de tout le nord de Calgary. Elle n’a aucune redondance et aucun moyen de couper le débit.
Si elle tombe en panne, elle pourrait détruire Aylith Yard. C’est l’une des plus grandes gares de triage de l’Ouest canadien. L’impact économique serait massif.
C’est le contexte du débat sur la croissance qui se déroule actuellement à l’hôtel de ville.
En 2009, le conseil a approuvé un plan pour modifier les modèles de croissance. L’objectif était de diriger 50% de la croissance démographique vers les quartiers établis sur 60 ans. Les autres 50% iraient vers de nouvelles zones de banlieue.
Ça ne s’est pas passé comme ça.
En 2021, seulement 12% de la croissance démographique se produisait dans les zones établies. Un plein 88% continuait d’affluer vers les banlieues.
L’ancien maire Naheed Nenshi l’a dénoncé en 2018. Il a dit que la ville n’atteindrait jamais ses cibles sur la voie actuelle.
L’ancienne conseillère Druh Farrell a été franche sur les implications climatiques. Elle a dit que les émissions de gaz à effet de serre allaient dans la mauvaise direction. La ville n’atteindrait jamais ses objectifs.
Maintenant, certains conseillers veulent abandonner complètement l’objectif 50/50. Le conseiller Andre Chabot a dit au conseil que la cible n’est pas réaliste. Plus Calgary est en retard, plus il devient difficile de rattraper.
Il pense que l’hôtel de ville devrait réviser la cible à la baisse. La ramener dans la réalité, comme il l’a dit.
Puis est venue la crise du logement.
La population de Calgary a explosé après 2021. La ville a vu entre 80 000 et 90 000 nouveaux résidents en une seule année. Personne n’avait prédit ce genre de croissance.
Le logement est devenu un enjeu de crise. En 2023, le conseil a d’abord voté contre les recommandations d’un groupe de travail sur le logement. La réaction a été intense.
Une recommandation était le rezonage généralisé. Il permet des maisons en rangée à côté des maisons unifamiliales partout dans la ville. Aucune audience publique requise.
La députée conservatrice Michelle Rempel Garner a interpellé le conseil depuis la Chambre des communes. Elle a dit que flatter les votes NIMBY n’était pas une politique de logement.
Elle a été franche sur ce que les augmentations de loyer signifient pour les Calgariens. Une augmentation de 30% du loyer signifie que vous êtes sans-abri, a-t-elle dit.
Le conseil a finalement approuvé le rezonage généralisé en 2024 après une audience publique de 15 jours. Puis l’élection de 2025 s’est produite. Le nouveau conseil a voté 13-2 pour revisiter la décision.
Puis en décembre, la conduite principale de Bearspaw South a explosé. Encore.
Un panel indépendant a constaté que les infrastructures d’eau de Calgary ont été étirées jusqu’au point de rupture par la croissance. Le panel a noté que Calgary a plus de kilomètres de tuyaux par résident que n’importe quelle grande ville canadienne comparable.
Le président du panel Siegfried Kiefer a dit au conseil qu’accommoder la croissance a signifié voler de l’argent à l’entretien des infrastructures.
Maintenant, les conseillers font le lien entre les décisions de croissance passées et les problèmes d’infrastructure actuels.
La demande Providence illustre la tension.
Elle nécessiterait 236 millions de dollars dans le prochain cycle budgétaire. D’autres coûts viendraient plus tard. Les coûts d’exploitation s’élèveraient à près de 12 millions de dollars par an à pleine capacité.
Mais le quartier générerait aussi 28 millions de dollars par an en taxes foncières une fois terminé. La construction ne commencerait pas avant 2029.
Les promoteurs ont présenté leur proposition au conseil. Sept représentants de Dream, Qualico, Hopewell, Ronmor et Jayman se sont réunis au podium.
Ils ont souligné l’achèvement du périphérique sud-ouest. Il a renforcé la zone comme corridor de croissance. L’élan du marché est fort.
Le conseiller John Pantazopoulos a demandé ce qui se passerait si le conseil rejetait la demande. Que signifierait un rejet absolu pour la confiance des investisseurs?
Ben Mercer de Qualico a dit que son entreprise a déjà investi plus de 100 millions de dollars dans la zone Providence. Cela inclut l’acquisition de terrains et les coûts de développement depuis 2021.
Rejeter la demande enverrait un message fort, a dit Mercer. Cela signalerait que l’hôtel de ville n’est pas aussi engagé envers la communauté qu’il l’était il y a plusieurs années.
Le conseiller Nathaniel Schmidt a riposté.
Il a noté que le conseil rejette des demandes de zones établies tout le temps. Ce sont des projets plus petits de compagnies plus petites. Ils sont beaucoup plus avancés dans le processus d’approbation.
Qu’est-ce qui rend cela différent, a-t-il demandé?
Schmidt a souligné que la demande de 236 millions de dollars engage le conseil dans des engagements futurs totalisant plus de 500 millions de dollars. Une fois les redevances payées, les coûts d’exploitation et d’entretien du cycle de vie restent dans les livres de la ville pour toujours.
C’est exactement le problème identifié par la conduite de Bearspaw, a dit Schmidt.
Le débat a révélé des conseillers aux prises avec les conséquences à long terme.
Schmidt a demandé directement au personnel municipal: Si le conseil continue d’approuver des demandes comme celle-ci, Calgary atteindra-t-elle jamais son objectif de croissance 50/50?
Dale Calkins coordonne la stratégie de croissance pour la ville. Sa réponse a été claire.
Selon les projections actuelles et les modèles de croissance, Calgary n’atteindra pas l’objectif 50/50. Continuer à approuver la croissance de banlieue rend l’atteinte de cet objectif plus difficile.
Mais Calkins a également noté que les décisions du conseil concernant les zones établies comptent tout autant.
Le conseiller Mike Jamieson a défendu les nouvelles communautés. Il a dit que les conseillers ne réalisent peut-être pas la densité dans les développements modernes planifiés.
Il représente Seton, l’une des communautés les plus récentes et les plus denses de Calgary. Elle compte des milliers de résidents et des logements de densité moyenne à élevée.
Le conseiller du quartier 13, Dan McLean, a appelé les promoteurs des bâtisseurs de ville. Calgary a besoin de logements, a-t-il dit. Peu importe s’ils sont dans des zones vierges ou dans le centre-ville.
McLean a dit que l’administration, ce sont les experts en planification. Le conseil pourrait débattre sans fin, mais le personnel municipal fait des recommandations éclairées.
Schmidt a répondu que le conseil traite le développement de zones établies complètement différemment. Il semble y avoir une peur autour de l’examen minutieux des demandes de croissance, a-t-il dit.
Le conseil ne traite pas le développement de zones établies comme certain. Mais les demandes de croissance sont souvent approuvées automatiquement.
Le conseiller Myke Atkinson a dit que le conseil doit regarder le tableau complet. Voter sur les demandes une par une facilite la justification de chacune individuellement.
Mais quand on considère toutes les demandes de croissance ensemble, plus les investissements en capital dans toute la ville, les calculs changent.
Atkinson a dit que Calgary construit mieux qu’avant. Le Plan de développement municipal a aidé à mettre fin aux communautés vraiment non durables.
Mais la ville n’y est pas encore. Le conseil ne devrait pas se sentir bien d’approuver ces demandes alors qu’il existe des besoins en capital concurrents.
Le comité a voté 10-3 pour inclure Providence dans le prochain budget. Les conseillers Atkinson, Schmidt et Clark ont voté contre.
La plus petite demande était pour 225 logements à Moraine. Elle ne nécessitait aucun capital immédiat de l’hôtel de ville. Mais la zone plus large de Glacier Ridge aura besoin de 373 millions de dollars dans les budgets futurs.
La conseillère du quartier 2, Jennifer Wyness, a dit que la demande est en préparation depuis des années. Les recommandations fournissent une direction et une continuité à travers le roulement du conseil.
Chaque décision du conseil a des coûts, a-t-elle dit. L’administration recommande rarement l’approbation sans travail approfondi.
Atkinson a dit qu’il allait l’appuyer. Puis il a changé d’avis.
Il a expliqué que c’était un vote de protestation. Chaque fois que le conseil approuve quelque chose, de nouveaux actifs sont construits. La ville s’engage pour quelque chose d’autre.
Il doit y avoir une limite quelque part, a dit Atkinson.
Pantazopoulos a dit que lui et Atkinson votent rarement de la même façon. Mais Atkinson a soulevé un point valable.
Chaque décision sur un nouveau quartier a des conséquences imprévues. Le conseil doit penser à long terme. Ce n’est pas parce qu’un conseil précédent a commencé quelque chose que le conseil actuel doit continuer.
Pantazopoulos a dit qu’il voterait pour cette demande parce qu’elle comble un développement existant. Mais il garderait l’avertissement d’Atkinson à l’esprit.
Le comité l’a approuvée 8-1, avec seulement Atkinson votant contre.
Tout le conseil décidera en novembre si ces demandes de croissance obtiennent l’approbation finale. C’est à ce moment que le budget de quatre ans sera établi.
Joel Armitage de BILD Calgary a insisté sur la certitude. L’industrie du développement a besoin de lignes de vue claires sur les projets d’infrastructure et les échéanciers.
Il a mis en garde contre toute pause dans l’approvisionnement en terrains. Calgary ne sentirait pas l’impact cette année. Mais la ville le sentirait dans trois à cinq ans.
Ces lacunes ne peuvent pas être accélérées pour rattraper.
Actuellement, Calgary a 40 nouvelles communautés en cours à différentes étapes. Il y a des terrains viabilisés pour 84 000 nouveaux logements. C’est sept à 10 ans d’approvisionnement.
La croissance démographique a ralenti. Mais l’hôtel de ville s’attend toujours à plus de 20 000 nouveaux résidents par an.
La question fondamentale reste sans réponse. Où la croissance de Calgary devrait-elle aller?
Pendant des décennies, la réponse était simple. Construire en périphérie où le terrain est bon marché et abondant.
Maintenant, les conseillers se demandent si cette approche a du sens. Le déficit d’infrastructure est indéniable. Le fardeau financier sur les contribuables est clair.
Calkins a dit au conseil que construire une ville sans atteindre 50/50 entre les zones établies et nouvelles sera plus cher.
Ce coût tombe sur tous les Calgariens.
Ce conseil a une conversation que les conseils précédents ont évitée. Ils se demandent si l’étalement sans fin est financièrement durable.
Les promoteurs disent que la certitude compte. Arrêtez le pipeline et Calgary fera face à des pénuries de logements dans des années.
Certains conseillers disent que la ville ne peut pas se permettre de continuer à construire vers l’extérieur pendant que les infrastructures s’effondrent.
D’autres disent que Calgary a besoin de logements partout. Les zones vierges et établies comptent toutes les deux.
La décision budgétaire de novembre révélera quel argument l’emporte.
Une chose est certaine. Les jours d’approbation automatique des demandes de croissance de banlieue sont terminés.
Ce conseil examine minutieusement les coûts, remet en question les hypothèses et exige des réponses sur la durabilité à long terme.
Calgary s’est construit dans un coin à travers des décennies d’étalement. La facture arrive à échéance.
La façon dont le conseil gère ces demandes de croissance façonnera Calgary pour des générations.
La crise des infrastructures ne va pas disparaître. Le besoin de logement non plus.
Le conseil doit équilibrer des priorités concurrentes avec des ressources limitées. Il n’y a pas de réponses faciles.
Mais au moins ils posent les questions difficiles.
