Le conseil municipal de Calgary a ouvert ses portes lundi pour ce qui s’annonce comme une longue semaine d’audiences publiques houleuses. Le sujet? L’éventuelle abolition de la politique de rezonage généralisé qui divise les quartiers depuis 2024.
Dimanche soir, 360 résidents s’étaient inscrits pour prendre la parole. D’autres se sont présentés lundi matin au complexe municipal. L’audience pourrait s’étirer toute la semaine, a confirmé le conseil.
Ce débat porte sur l’annulation du zonage résidentiel R-CG à l’échelle de la ville. Cette décision de 2024 permettait aux propriétaires de convertir des maisons unifamiliales en duplex, quadruplex ou maisons en rangée sans demande de rezonage. Maintenant, une motion cherche à l’annuler complètement.
Si l’abrogation est adoptée, plus de 306 000 parcelles résidentielles retourneraient à leur zonage d’origine. Ça représente environ 68 % des maisons de Calgary. La densité de base passerait de 75 unités par hectare à 60. La hauteur maximale des bâtiments serait limitée à 10 mètres. Les marges de recul nulles disparaîtraient.
Les propriétaires voulant des réaménagements de type R-CG devraient d’abord obtenir une approbation de rezonage. Ça signifie généralement comparaître devant le conseil lors d’une audience publique.
Je couvre la politique municipale ici depuis des années. Rarement ai-je vu un dossier générer autant de passion soutenue des deux côtés. L’audience de 2024 avait attiré des foules massives. La participation de lundi était plus modeste mais tout aussi déterminée.
Eileen Deans a parlé en premier. C’est une résidente du quartier 10 qui avait aussi témoigné en 2024. À l’époque, elle s’opposait au rezonage généralisé. Sa position n’a pas changé.
Deans a dit au conseil qu’elle voyait des motivations financières derrière l’augmentation de la densité. L’administration en bénéficie grâce à des taxes foncières plus élevées, a-t-elle soutenu. Les promoteurs profitent des marges de réaménagement. Les préoccupations d’accessibilité passent au second plan.
« J’ai été un peu choquée quand ça a vraiment été adopté », a déclaré Deans. Elle a fait référence à la clarté de l’opposition publique lors de l’audience originale.
Elle a qualifié la politique de fondamentalement défectueuse. L’ajuster serait « comme mettre du rouge à lèvres sur un cochon », a-t-elle ajouté.
Une autre intervenante habite près du réservoir. Elle a décrit des bungalows de 600 000 $ démolis. À leur place s’élèvent des duplex de 800 000 $. La politique sert les promoteurs qui maximisent leurs profits, a-t-elle affirmé.
« La densité a augmenté, mais au détriment de l’accessibilité », a-t-elle dit au conseil.
Elle veut que les promoteurs consultent d’abord les quartiers. Les plans d’aménagement locaux devraient guider le développement de multiplex, a-t-elle soutenu.
Les partisans du rezonage généralisé ont riposté vigoureusement. Ils ont présenté l’abrogation comme rétrograde et économiquement dommageable.
Chloe Chan habite à Crescent Heights. Elle a averti que renverser la vapeur limiterait les choix en matière de logement. Ça augmenterait aussi inutilement les coûts pour la ville.
« Réintroduire un goulot d’étranglement pour le développement en ce moment équivaut à donner un coup de pied de biche dans les genoux », a dit Chan. Elle a soutenu que Calgary a besoin de soutien, pas de sabotage.
Chan a cité des statistiques de croissance. La population de Calgary a bondi de 28 % au cours de la dernière décennie. Ça représente environ 350 000 nouveaux résidents. L’Alberta mène la migration interprovinciale depuis trois années consécutives.
« On ne peut pas faire comme si on était une petite ville que personne connaît », a-t-elle dit. Calgary croît rapidement. La ville doit agir en conséquence.
Elle a exhorté le conseil à améliorer les infrastructures et les services à l’intérieur des limites de la ville. S’étaler vers l’extérieur a moins de sens que construire en hauteur, a-t-elle soutenu.
J’ai regardé cette ville se transformer au cours de ma carrière. Les statistiques de Chan reflètent ce que je vois quotidiennement. Calgary n’est plus le centre pétrolier endormi qu’elle était autrefois. La croissance apporte simultanément des défis et des opportunités.
Les soumissions écrites révèlent une complexité supplémentaire. Près de 2 400 commentaires écrits ont atterri à l’ordre du jour du conseil. Mais le conseiller du quartier 11, Rob Ward, a soulevé des préoccupations concernant la façon dont ces soumissions ont été recueillies.
Ward a passé sa fin de semaine à lire et catégoriser chaque soumission écrite. Il a remarqué de la confusion autour de la formulation de la question de la ville.
« La question posée n’était pas très claire », a dit Ward au conseil.
Selon son décompte, 1 854 répondants appuient l’abrogation du rezonage généralisé. 295 autres s’opposent à l’abrogation. Vingt-six restent neutres.
Mais Ward a signalé plus de 150 soumissions ne contenant aucun commentaire clair. Juste des cases cochées. Il craint que ces réponses ne reflètent pas les intentions réelles des résidents.
« Beaucoup de gens ont mis “opposé” parce qu’ils s’opposent au rezonage généralisé », a expliqué Ward. Mais cocher « opposé » signifie en fait s’opposer à la motion d’abrogation. Ça crée une confusion réelle.
Ward a dit que plusieurs résidents ont sélectionné la mauvaise option en fonction de ce qu’ils voulaient réellement.
Cette confusion a beaucoup d’importance. Le conseil soupèsera les commentaires écrits en plus des témoignages oraux. Des données mal interprétées pourraient fausser la prise de décision.
Certains conseillers veulent plus qu’une simple abrogation. Ils poussent pour des cadres de remplacement qui permettent quand même la densité.
Le maire Jeromy Farkas insiste là-dessus depuis les élections de l’automne dernier. Il l’a répété lundi.
Farkas a dit aux journalistes que l’abrogation n’empêchera pas des centaines de milliers de personnes de déménager ici. Calgary doit continuer à construire. Mais la construction devrait se faire de manière stratégique.
« On doit continuer à construire, et un des thèmes centraux de la campagne était de construire d’une manière qui faisait du sens », a dit Farkas. Il veut que la densité soit concentrée là où il y a un appui communautaire. Là où l’infrastructure peut le supporter.
Farkas a présenté l’audience comme donnant aux Calgariens plus de voix sur la façon dont le changement se produit.
Le plan de développement municipal de Calgary vise une répartition 50-50. La moitié des nouveaux développements devrait se produire dans les secteurs établis. L’autre moitié dans les zones vertes. Le ratio de l’an dernier était de 43 % dans les secteurs établis, 57 % dans les zones vertes.
Joachim Mueller dirige la planification pour la ville. Lors de sa présentation de lundi, il a exposé ce que la motion d’abrogation comprend.
Elle rétablirait le zonage résidentiel de faible densité dans le règlement d’urbanisme. Elle ramènerait les parcelles résidentielles au zonage d’avant 2024. Mais elle comprend aussi des exemptions pour les parcelles répondant à des critères spécifiques. Et elle conserve certains amendements approuvés après l’audience de 2024, incluant des changements au stationnement.
Plusieurs conseillers ont laissé entendre qu’ils pourraient proposer des amendements une fois les témoignages publics terminés.
Le conseiller du quartier 8, Nathaniel Schmidt, a fait campagne pour « réparer » le rezonage généralisé, pas pour l’abroger complètement. Il veut explorer toutes les options disponibles pour la diversité du logement.
« C’est une question d’utiliser autant d’outils dans notre boîte à outils que possible », a dit Schmidt. Différentes formes de logement conviennent aux besoins de différentes personnes.
De mon point de vue, ce débat reflète des tensions plus profondes sur l’identité de Calgary. Préservons-nous le caractère des quartiers ou accueillons-nous les nouveaux arrivants? Priorisons-nous l’autonomie des propriétaires ou les besoins collectifs en matière de logement?
Ces questions n’ont pas de réponses simples. J’ai interviewé des résidents des deux côtés. Leurs préoccupations semblent sincères et profondément personnelles.
L’audience se déroule de 9 h 30 à 21 h 30 tous les jours. Elle est diffusée en ligne pour les résidents qui ne peuvent pas assister en personne.
Trois cent soixante intervenants représentent une participation publique importante. Mais ce nombre pourrait augmenter puisque l’inscription reste ouverte toute la semaine.
Le conseil fait face à un exercice d’équilibre difficile. Il doit soupeser des priorités concurrentes tout en servant les intérêts à long terme de Calgary.
Peu importe ce que le conseil décide, ça façonnera le développement du logement pour des années. Ça influencera la composition des quartiers, les tendances d’accessibilité et la planification des infrastructures.
Je vais suivre ça de près. Cette décision compte bien au-delà des détails techniques du zonage. C’est une question de quel genre de ville Calgary veut devenir.
