Lundi marque le début de ce qui pourrait être le plus long psychodrame municipal dont Calgary se souviendra depuis longtemps. Le conseil municipal lancera des audiences publiques sur l’abrogation du rezonage général. Les sessions pourraient s’étirer sur une semaine entière, peut-être plus.
J’ai couvert assez de débats à l’hôtel de ville pour savoir quand quelque chose touche une corde sensible. Celui-ci, c’est clair, en touche une. Vendredi matin, 339 Calgariens s’étaient inscrits pour prendre la parole. La ville a reçu 2 390 mémoires écrits. Les gens peuvent encore s’inscrire jusqu’à la fin de l’audience.
Pour ceux qui ont vécu la bataille initiale du rezonage de 2024, ça semble étrangement familier. On ressasse essentiellement les mêmes arguments d’il y a deux ans. Les mêmes voix passionnées. Les mêmes désaccords fondamentaux sur l’avenir du logement à Calgary.
Comprendre ce qui est vraiment en jeu
Le rezonage général a changé le zonage résidentiel par défaut de Calgary pour le R-CG, soit résidentiel à vocation de densification. Les propriétaires ont obtenu le droit de construire jusqu’à quatre unités sur des terrains individuels. Ça voulait dire convertir un bungalow en duplex ou quadruplex sans le cirque traditionnel de rezonage.
Le conseil précédent a approuvé ça en mai 2024 après une audience de deux semaines. Plus de 730 Calgariens se sont déplacés pour prendre la parole. Environ 70 pour cent s’opposaient au changement. Le conseil a quand même voté pour.
Les nouvelles subdivisions avaient déjà ce zonage. La controverse se concentrait sur les quartiers plus anciens auparavant réservés aux maisons unifamiliales. Ces communautés y voyaient une transformation indésirable de leur caractère établi.
La politique visait à augmenter l’offre de logements et à simplifier les approbations de développement. La stratégie de logement 2023 de Calgary la positionnait comme un outil contre la hausse des coûts. Si ça a fonctionné dépend entièrement de qui vous demandez.
Les critiques disent que l’approche était trop brutale
Robert Lehodey représente Calgarians for Thoughtful Growth, un groupe d’opposition. Son organisation soutient que le rezonage général a affecté 311 000 propriétés sans considérer les contextes individuels des quartiers. Il appelle ça un développement insensible qui ignore le caractère communautaire.
« Cet outil vraiment brutal a affecté 311 000 propriétés de façon négative, selon nous », m’a dit Lehodey. Son groupe ne s’oppose pas à la densification en soi. Il s’oppose à la méthodologie uniforme.
Les opposants s’inquiètent de la pression sur les infrastructures, des cauchemars de stationnement et de la congestion. Ils soulignent que les nouveaux projets de densification se vendent généralement plus cher que les bungalows qu’ils remplacent. Une modeste maison de trois chambres est démolie. Quatre unités à 750 000 $ chacune apparaissent à la place.
Pour les critiques, ça ne ressemble pas à du logement abordable. Ça ressemble à une aubaine pour les promoteurs déguisée en politique publique.
Le groupe de Lehodey a même poursuivi la ville, alléguant que la décision du conseil était biaisée et procéduralement inéquitable. Un juge de Calgary a donné raison à la ville. Le groupe a fait appel. Cette affaire reste devant la Cour d’appel de l’Alberta.
Une autre plainte majeure concerne la perte d’opportunités de participation du public. Auparavant, les voisins pouvaient exprimer leurs préoccupations lors des audiences de rezonage. Le rezonage général a éliminé cette étape pour les duplex, quadruplex et maisons en rangée. Les critiques se sentent exclus des décisions affectant leurs rues.
« Le rezonage général n’a pas fonctionné », a dit Lehodey. « Ça n’a pas livré le parc de logements qu’ils pensaient. Ça n’a pas du tout amélioré l’abordabilité. »
Les partisans y voient des solutions au logement
Alex McColl siège au conseil d’administration de More Neighbours Calgary, un groupe de défense de la densité. Il voit les efforts d’abrogation comme régressifs. Revenir aux règles précédentes signifie retourner aux restrictions de zonage de l’ère 2007, argue-t-il.
« Le R-CG a fait exactement ce que les partisans disaient qu’il ferait », a dit McColl. « Ça aide à fournir des options de logement plus abordables, adaptées aux familles et de densité moyenne. »
McColl prévoit présenter à l’audience de la semaine prochaine. Il veut dissiper ce qu’il considère comme de la désinformation sur le développement R-CG. Certaines plaintes attribuées au rezonage général découlent en fait de différentes catégories de zonage, affirme-t-il.
Il a référencé un dépliant montrant un développement à Tuxedo Park. Les opposants l’ont utilisé comme exemple de rezonage général devenu incontrôlable. McColl a enquêté. Cet immeuble était en fait un quintuplex rezoné sous DC-MCG au début de 2022. Le conseil l’a approuvé 12-3, incluant deux voix actuelles anti-rezonage.
Shameer Gaidhar de la Calgary Inner-City Builders’ Association souligne l’urgence de l’offre de logements. Calgary jouit actuellement d’une abordabilité relative. Arrêter le développement inverserait ça rapidement, avertit-il.
« On a besoin de logements dans cette ville », a dit Gaidhar. « Si on arrête de construire des logements, ce qui va arriver c’est que les loyers vont monter et les prix vont monter. »
Éliminer les audiences de rezonage a réduit les délais d’approbation d’environ six mois, a noté Gaidhar. Ça se traduit par environ 90 000 $ en frais de portage retirés des projets. Ces économies sont théoriquement transférées aux acheteurs, bien que les critiques contestent si ça arrive vraiment.
McColl ajoute que les processus simplifiés libèrent du temps au conseil pour des priorités plus importantes. Les infrastructures d’eau, l’entretien des routes et la planification du transport en commun méritent l’attention. Microgérer les décisions individuelles sur les terrains ne le mérite pas, selon lui.
« Je pense que le temps du conseil est mieux utilisé pour traiter des conduites principales d’eau, des infrastructures routières et du transport en commun », a dit McColl.
Ce que les chiffres montrent réellement
Le rezonage général est entré en vigueur début août 2024. Les demandes de permis de développement pour des projets R-CG ont immédiatement explosé. La ville a reçu plus du double des demandes comparé à la même période de 2023. Les fonctionnaires municipaux ont hésité à attribuer l’augmentation au rezonage seul.
En juin 2025, le zonage R-CG avait permis 814 nouvelles unités résidentielles et 765 logements secondaires. Un rapport de décembre a trouvé un impact négligeable sur l’eau, les routes et les infrastructures de parcs. Moins d’un pour cent des 1 949 maisons examinées ont nécessité des mises à niveau des services publics.
La politique a augmenté le parc de logements de Calgary de 0,4 pour cent. Ça équivaut à une nouvelle maison pour chaque 240 maisons existantes. Si ça constitue un succès dépend de vos attentes.
Un briefing de mars au comité d’infrastructure du conseil a rapporté des tendances plus prometteuses. Le rezonage général a permis 63 pour cent des permis d’unités de faible densité dans les communautés établies pendant 2025. Les demandes du quatrième trimestre ont bondi de 27 pour cent d’une année à l’autre, avec 304 demandes proposant 947 unités.
Soixante-dix-sept pour cent de ces demandes impliquaient des maisons de ville, maisons en rangée ou unités multi-logements. Les délais d’approbation sont restés cohérents avec les années précédentes malgré le volume accru.
Entre 2014 et 2023, la ville a décidé sur 290 demandes d’amendement R-CG. Taux d’approbation : 94 pour cent. Depuis le rezonage général, 639 permis de développement ont été soumis qui auraient auparavant nécessité des audiences individuelles. Ça représente une rationalisation administrative substantielle, argumentent les partisans.
Comment on en est arrivé à ce moment d’abrogation
Le conseiller du quartier 13, Dan McLean, avait prédit que le rezonage général dominerait l’élection de 2025. Il avait absolument raison. Les positions des candidats sur cette question ont probablement déterminé leur sort électoral.
Des neuf conseillers qui ont soutenu le rezonage général en 2024, seulement deux sont revenus. Le conseiller du quartier 5, Raj Dhaliwal, et la conseillère du quartier 2, Jennifer Wyness, ont survécu. L’ancienne mairesse Jyoti Gondek a perdu. Kourtney Penner a été défaite dans le quartier 11. Cinq autres ne se sont pas représentés.
Le conseil nouvellement élu n’a pas perdu de temps. Le conseiller du quartier 10, Andre Chabot, a introduit une motion d’abrogation en novembre, moins de 18 mois après l’implémentation. Le conseil l’a soutenue 13-2 en décembre. Ce vote est venu malgré des avertissements sur la mise en péril du financement fédéral.
Le conseil actuel inclut quatre membres du parti Communities First qui se sont engagés à abroger le rezonage général. Le maire Jeromy Farkas l’appelle à répétition une expérience ratée. L’audience semble quelque peu prédéterminée étant donné ces engagements de campagne.
Le conseiller du quartier 6, John Pantazopoulos, a dit aux journalistes que son équipe a frappé à 55 000 portes pendant l’élection. Le message est venu clairement : le rezonage général n’a pas fonctionné pour les résidents du sud-ouest de Calgary.
« Il y a une certaine conclusion qui s’en vient », a dit Pantazopoulos jeudi. Il a hâte d’entendre directement les Calgariens mais reconnaît que la conversation ne devrait pas se terminer avec l’abrogation.
« Ce qu’on avait avant ne fonctionnait pas et ce qu’on a aujourd’hui ne fonctionne pas », a-t-il dit. Tout le processus de développement doit être repensé, peu importe l’issue de lundi.
Le joker du financement fédéral
C’est là que les choses deviennent financièrement compliquées. La Loi sur le gouvernement municipal exige que les conseillers restent « ouverts à la persuasion » pendant les audiences publiques. Techniquement, le verdict n’est pas prédéterminé, même si ça en a l’air.
L’administration a averti à répétition qu’abroger le rezonage général pourrait coûter à Calgary plus de 120 millions de dollars en subventions du fonds d’accélération du logement fédéral. Ces fonds étaient explicitement liés à l’élimination des pratiques de zonage exclusionnaires.
Certains conseillers rejettent cette préoccupation. Ils pointent le leadership de Calgary dans les mises en chantier nationales. Si la ville atteint les cibles de développement décrites dans l’accord du fonds d’accélération, ils argumentent que le financement devrait continuer peu importe les règles de zonage.
C’est un pari dispendieux s’ils ont tort. Plus de 120 millions de dollars achètent beaucoup d’infrastructures, même dans une ville en croissance comme Calgary. J’ai vu des débats du conseil dérailler pour des montants bien moindres.
Le gouvernement fédéral n’a pas clarifié publiquement si l’abrogation déclencherait des récupérations de financement. Cette ambiguïté plane au-dessus des procédures de la semaine prochaine comme une épée de Damoclès financière.
Et maintenant?
L’audience de lundi représente plus qu’un débat de politique. C’est fondamentalement une question sur la philosophie de croissance de Calgary. Densifie-t-on les quartiers établis ou continue-t-on à s’étaler vers l’extérieur? Priorise-t-on l’offre de logements ou le caractère des quartiers? Peut-on réaliser les deux simultanément?
J’ai couvert assez de réunions houleuses du conseil pour reconnaître quand les positions se sont durcies au-delà du compromis. Ça ressemble à un de ces moments. Les deux camps présentent des arguments convaincants appuyés par des données supportant leurs visions du monde.
Les critiques s’inquiètent légitimement de la perturbation communautaire et questionnent si les nouveaux projets de densification améliorent réellement l’abordabilité. Les partisans croient légitimement que l’offre accrue répond aux coûts du logement tout en faisant meilleur usage des infrastructures existantes.
Les 339 intervenants inscrits présenteront leurs arguments. Les conseillers écouteront, débattront et voteront finalement. Basé sur le vote de 13-2 de décembre sur l’avis de motion, l’abrogation semble probable.
Ce qui arrive après reste incertain. Pantazopoulos a raison que ni l’ancien système ni le rezonage général n’ont satisfait tout le monde. Calgary a besoin d’une approche de développement qui équilibre les demandes de croissance avec les préoccupations communautaires.
Si ce conseil peut élaborer cette solution après un débat aussi divisé reste une question ouverte. Je regarderai depuis la galerie de presse, prenant des notes et essayant de comprendre où Calgary s’en va à partir d’ici.
Une chose semble certaine : la politique du logement dominera la politique municipale pour les années à venir. L’audience marathon de cette semaine n’est qu’un autre chapitre dans une histoire beaucoup plus longue.
