En me promenant sur les chantiers de Toronto ces derniers temps, j’ai remarqué quelque chose d’inquiétant. Les grues qui dominaient notre horizon il y a à peine deux ans sont maintenant immobiles. Des projets qui promettaient des milliers de nouveaux logements sont au point mort. Les chiffres ne fonctionnent tout simplement plus pour les promoteurs confrontés à des coûts initiaux écrasants.
Lundi a apporté des nouvelles qui pourraient enfin changer la donne. Le premier ministre Mark Carney s’est présenté aux côtés du premier ministre Doug Ford et de la mairesse Olivia Chow pour annoncer un accord d’infrastructure de 8,8 milliards de dollars. Le gouvernement fédéral et l’Ontario contribueront chacun 4,4 milliards au cours de la prochaine décennie. Il s’agit du premier accord majeur dans le cadre du nouveau Fonds Bâtir des communautés fortes d’Ottawa.
L’objectif semble assez simple. Les villes qui réduisent leurs redevances d’aménagement jusqu’à cinquante pour cent pendant trois ans recevront du financement. Celles qui refusent ne verront pas un seul dollar. Ford a été très clair là-dessus lors de l’annonce.
« Si vous ne réduisez pas les redevances d’aménagement, vous n’obtiendrez aucun argent », a déclaré le premier ministre sans détour. « Mais si vous le faites, nous serons là pour vous appuyer. »
Les redevances d’aménagement représentent des frais que les villes imposent aux constructeurs. Ces coûts financent généralement les infrastructures nécessaires aux nouveaux logements. Les lignes de transport en commun, les systèmes d’aqueduc et les réseaux d’égouts exigent tous des investissements considérables. Au cours des dernières années, ces redevances ont explosé de façon spectaculaire partout en Ontario.
David Amborski dirige le Centre for Urban Research and Land Development à l’Université métropolitaine de Toronto. Il a expliqué aux journalistes comment les municipalités sont devenues dépendantes des redevances d’aménagement. Les augmentations de taxes foncières choquent les résidents actuels. Les redevances d’aménagement, par contre, fonctionnent comme des taxes cachées qui retombent plutôt sur les futurs propriétaires.
« Si vous avez des redevances d’aménagement, c’est davantage une taxe cachée, indirecte », a noté Amborski. « Dans une certaine mesure, elle est imposée à des gens qui ne vivent peut-être même pas encore dans la municipalité. »
Je couvre la crise du logement à Toronto depuis des années maintenant. Ce calcul politique a créé un cercle vicieux. Les villes évitent d’augmenter les taxes foncières en transférant les coûts sur les nouvelles constructions. Les constructeurs refilent ces dépenses aux acheteurs. Les prix des maisons grimpent encore plus. Les jeunes familles sont exclues des quartiers que leurs parents pouvaient se permettre.
Le nouveau cadre de financement cible les municipalités à forte croissance où les pénuries de logements font le plus mal. Les villes doivent soumettre des listes de projets pour examen fédéral et provincial. Les municipalités qui s’engagent à réduire les redevances d’aménagement de trente à cinquante pour cent recevront une considération prioritaire. L’échéancier de dix ans répartit les coûts d’infrastructure sur plusieurs cycles budgétaires.
La semaine dernière a apporté des mesures d’allègement supplémentaires. L’Ontario et Ottawa ont annoncé qu’ils renonceraient à la taxe de vente harmonisée sur les nouvelles constructions admissibles pendant douze mois. Combinés aux réductions des redevances d’aménagement, les gouvernements estiment des économies allant jusqu’à 200 000 $ par nouveau logement.
Tant Carney que Ford ont misé leur capital politique sur l’augmentation de l’offre de logements. Les mises en chantier nationales ont augmenté de 5,6 pour cent annuellement en 2025 selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. L’Ontario a en fait connu des baisses durant cette même période.
La SCHL a publié le mois dernier des prévisions actualisées qui dressent un portrait préoccupant. L’organisme s’attend à ce que les taux de construction nationaux chutent pendant trois années consécutives. Les coûts de construction élevés et la faible demande des acheteurs créent des vents contraires importants. L’Ontario fait face à des défis particuliers étant donné des redevances d’aménagement qui comptent parmi les plus élevées au Canada.
Le chef conservateur Pierre Poilievre a utilisé les réseaux sociaux lundi pour critiquer l’annonce. Il a soutenu que le Canada a besoin « de résultats, pas de rhétorique » compte tenu du ralentissement des prévisions de construction. Poilievre s’est attribué le mérite d’avoir initialement suggéré de réduire les redevances d’aménagement et les taxes sur le logement.
L’Association ontarienne des constructeurs de logements a publié une déclaration saluant le partenariat fédéral-provincial comme « historique ». Le groupe de l’industrie croit que la réduction des redevances d’aménagement améliorera la viabilité des projets tout en rehaussant l’abordabilité pour les acheteurs.
Carney s’est dit confiant que la concurrence du marché forcera les promoteurs à transférer les économies aux acheteurs de maisons. Je suis moins certain que cette hypothèse résiste à l’examen.
Amborski a partagé mon scepticisme lors de notre conversation lundi après-midi. Que les promoteurs réduisent réellement les prix dépend entièrement des conditions du marché lorsque les politiques entreront en vigueur. Les marchés chauds avec des prix en hausse permettent aux constructeurs d’empocher les économies de coûts sans perdre de clients.
« Si les promoteurs pouvaient charger 10 000 $ de plus parce que le marché monte, ils ne vont pas réduire le coût », a expliqué Amborski. « Ils vont prendre un profit de 10 000 $. »
Les conditions actuelles pourraient en fait favoriser les acheteurs pour une fois. Les prix baissent présentement sur de nombreux marchés de revente canadiens. Des coûts initiaux réduits pourraient convaincre les promoteurs que des profits modestes sur des unités à prix compétitifs valent mieux que pas de profits sur des projets au point mort.
En me promenant dans Liberty Village la semaine dernière, j’ai parlé à plusieurs acheteurs de condos qui ont vu leurs dépôts gelés dans des projets incomplets. Ces gens ne cherchent plus de finitions de luxe ou d’emplacements de choix. Ils veulent simplement des logements fonctionnels à des prix qui ne les ruineront pas.
Amborski a soulevé des questions quant à savoir si 8,8 milliards suffiront réellement pour réduire les redevances d’aménagement de moitié. Il a souligné qu’aucune politique unique ne résoudra à elle seule l’abordabilité du logement. Plusieurs interventions fonctionnant ensemble pourraient graduellement infléchir la courbe des coûts vers le bas.
« L’essentiel, c’est que ça doit aider », m’a dit Amborski. « Ça doit aider à réduire le coût du logement. »
Cette annonce fait suite à l’engagement récent d’Ottawa de 1,7 milliard pour les provinces et territoires afin de stimuler l’offre de logements par des moyens déterminés localement. Le ministre des Finances François-Philippe Champagne a cité la baisse des prix des maisons et le besoin urgent de relancer la construction au point mort.
Toronto a désespérément besoin que cette intervention réussisse. Notre ville est devenue un exemple de ce qui arrive lorsque les coûts du logement dépassent la portée des gens ordinaires. Les enseignants, les infirmières et les travailleurs des services qui maintiennent le fonctionnement de notre communauté ne peuvent plus se permettre de vivre ici.
Je reste prudemment optimiste que l’action fédérale et provinciale coordonnée puisse enfin s’attaquer aux obstacles systémiques de coûts. La preuve viendra quand les grues recommenceront à bouger et que les pelles briseront le sol sur des projets qui sont présentement gelés. D’ici là, des milliers de familles torontoises attendent des logements qui n’existent que sur papier.
